Существующий рынок жилой недвижимости с г. Одесса, традиционно делится на «первичное» и «вторичное жилье». Объектом нашего обзора станет первая из приведенных категорий, а именно, «первичка», или как еще называют это жилье - «новострой». Под это обозначение попадают все объекты недвижимости выстроенные, либо находящиеся в стадии строительства, покупка квартир в которых производится в первый раз.

Несмотря на массу возможных рисков связанных с таким приобретением, о которых чуть подробнее мы поговорим ниже, существует ряд существенных преимуществ, среди которых, в первую очередь следует выделять, сам факт новизны этого вида жилья. В данном случае «новизна» - это компиляция из целого набора критериев, таких как новизна технологий строительства, современные планировки, улучшенный дизайн коммуникаций, повышенная ресурсоемкость сетей и пр. Однако самым важным, можно сказать социальным, аргументом в пользу выбора «новостроя», является то обстоятельство, что только на покупку данного вида жилья на рынке есть предложения рассрочки.

В основу обзора легло достаточно обширное исследование проведенное специалистами компании «Теком Девелопмент» и представленное в конце 2012 года по результатам анализа информации, размещаемой в открытых источниках, а также собственных полевых и кабинетных исслеований.

Географически, исследуемый район лежит в пределах Приморского р-на г.Одессы и включает в себя: территорию порта, в том числе Практическую Гавань; пер.Газовый; ул.Приморская, 49-61; ул.Бал- ковская, 2-4,54; ул.Балковская, 1, 7-67; ул.Маловского, в том числе Дюковский сад; полотно железной дороги до ул.Михаила Грушевского; ул.Михаила Грушевского до ул.Балковской; ул.Разумовского, 60-2; ул.Мечникова, 51-59; пер.Высокий, 15-19; ул.Водопроводная, 16-28; Люстдорфская дорога до ул.Артиллерийская, 3; ул.Среднефонтанская, 12а; Фонтанская дорога, 1-103; Ванный пер., 3-7а; побережье Черного моря.

Кроме морского порта на территории Приморского района расположен железнодорожный вокзал, что придает ему статус транспортных ворот города.

На территории Приморского района расположен Железнодорожный Вокзал и визитная карточка района и города - Одесский морской торговый порт.

Население района составляет более трехсот тысяч человек, из числа которых работающими являются 195 тысяч. Такой высокий процент занятого населения говорит о предпринимательской активности жителей, и позволяет отнести его преимущественно к среднему классу, следовательно общий культурный уровень жителей превышает средний по городу.

Общий культурный вес Приморского района подтверждается наличием большинства достопримечательностей Одессы. Центр города, Аркадия и Фонтан относятся именно к этому району, это классический центр города с широким, разнообразным и уникальным спектром хозяйственных функций:

• масштабный жилой массив с многоэтажной застройкой и архитектура «Старой Одессы»;
• культурно-общественные и административные центры и объекты с многочисленными памятниками архитектуры, музеями, театрами;
• зеленые парковые зоны с пляжами;
• портово-промышленный комплекс;
• научно-образовательная сфера.

Всего на территории района расположено: 50 памятников монументального искусства и 669 жилых домов,
которые являются памятниками архитектуры.
В районе всего:

• 124 улицы;
• 85 переулков;
• 13 площадей: Греческая, 10 Апреля, Думская, Екатерининская, Куликовое поле, Л.Толстого, Старосенная, Театральная, Тираспольская, В.Холодной, Привокзальная, Таможенная, Соборная;
• 11 спусков: Военный, Деволановский, Карантинный, Ланжероновский, Маринеско, Матросский, Ольгиевский, Польский, Скидановский, Степана Олейника, Ковалевского;
• 5 бульваров: Итальянский, Лидерсовский, Приморский, Французский, Искусств;
• 3 проспекта: Гагарина, Александровский, Шевченко;
• 5 пляжей: «Ланжерон», «Отрада». «Дельфин», «Аркадия», 10-я ст Б.Фонтана «Чайка»;

На территории Приморского района расположены крупнейшие рынки города: Привоз, Новый и Стаконный. Кроме них Приморский район представлен девятью минирынками, а также 240-ми продуктовыми магазинами.

Широко развита сеть общественного питания: 38 ресторанов;167 баров;24 столовых;330 кафе.

Расширяются виды бытовых услуг, предоставляемых населению: 13 фото – салонов; 4 химчистки; 122 парикмахерские; 17салонов красоты; 11 ателье.

В районе широко развита аптечная сеть, население обслуживает 61 аптека и 89 аптечных киосков.

Приступая к более детальному рассмотрению рынка «новостроя», предлагаем заострить ваше внимание на районе Французского бульвара, как одного из центров наибольшей строительной активности. Речь пойдет об объектах расположенных по адресу:

• ул.Французский б-р, 2;
• ул.Французский б-р 13а ;
• ул.Французский б-р 22/30.

Первый из рассматриваемых объектов будет расположен по адресу ул. Французский б-р, 2 и является жилым комплексом, строительство которого начато в мае 2012 года строительной компанией «Зарс».

Комплекс будет представлять собой 13-ти этажный трехсекционный монолитно-каркасный дом «премиум- класса». Следует отметить близость комплекса к Театру Музыкальной Комедии – 200 м.

Фасадом третьей и второй секции жилой комплекс выходит на проезжую часть Французского бульвара, что можно отнести к недостаткам комплекса, т.к рядом проходит трамвайная ветка. Также из недостатков комплекса можно выделить его окружение, стоящие в непосредственном соприкосновении с ним, 2-3 этажные строения в ветхом состоянии. Кроме этого отметим и тот факт, что вид на море перекрывает многоэтажный ЖК «Марсель».

Из достоинств жилого дома, кроме близости моря и парка «Шевченко», следует выделить присущую СК «Зарс» технологию строительства красным керамическим кирпичем. Кроме этого комплекс будет находиться под круглосуточной охраной.

В доме всего 139 квартир. На диаграмме 3.1. можно увидеть распределение площадей и сегментацией по количеству комнат:

Как видно из диаграммы в доме всего запланировано 36% одно-двухкомнатных, и 64% трех-четырех комнатных апартаментов и пентхаусов огромной площади, что само по себе не рассчитано на потребительский спрос и быстрые продажи.

На момент написания данного материала однокомнатные квартиры в комплексе были распроданы и забронированы, также как и двухкомнатные квартиры малой площади.

Продажи за первое полугодие 2012 г. в ЖК по ул.Французский б-р, 2 можно увидеть в диаграмме 3.2:

При этом ценовой диапазон для жилой недвижимости находится в пределах 1700-2500 у.е / кв.м, в зависимости от этажа цена поднимается на 100 у.е.

На первых двух этажах жилого комплекса предусмотрены помещения для сдачи в аренду под торгово-офисное использование. Цена на коммерческую недвижимость колеблется от 2500 до 3000 у.е за кв/м.

В подземной части комплекса расположен паркинг на 90 м/м, цена продажи паркомест колеблется на уровне 30 тыс у.е за паркоместо.

Окончание строительства жилого дома планируется на 2 квартал 2014 г.

Более детальную информацию см. Приложение №1-Паспорт жилого комплекса расположенного по адресу ул. Французский б-р, 2.

---

Следующим обектом нашего рассмотрения станет, строящийся жилой комплекс «Крит», по адресу ул. Французский б-р, 13а

Начало строительства жилого комплекса пришлось на январе 2011 г. Однако, долгое время стройка была заморожена на уровне второго этажа. Строительство возобновилось в полном объеме в июне 2012 г., после того как была согласована повышенная этажность здания, с шести этажей и одного мансардного, до семи этажей и двух мансардных.

Жилой комплекс односекционный, монолитно-каркасный, перекрыт газобетоном толщиной 40 см, фасад комплекса выходит на проезжую часть Французского б-ра(см. предыдущий пример) с одной стороны и внутренний дворик с другой стороны, что можно отнести к недостаткам комплекса. Также, как и предыдущем случае, вид на море открывается с пятого этажа, соответственно все видовые квартиры продаются по повышенной стоимости.

Из достоинств жилого дома необходимо отметить близость моря, Трассы Здоровья и парка «Шевченко».

В доме 78 квартир. На диаграмме 3.3. можно увидеть распределение площадей и сегментацией по количеству комнат.

Как видно из диаграммы в доме запланировано 55% одно-двухкомнатных, и 45% трех-четырех комнатных квартир. Квадратура квартир подобрана целесообразно, для однокомнатных порядка 45 кв.м., двухкомнатных-70 кв.м., трехкомнатных-90 кв.м, и всего один «стояк» четырехкомнатных квартир, которые не имеют вида на море.

На момент написания материала однокомнатные квартиры были в продаже на верхних, недавно согласованных 8 и 9 этажах. Двухкомнатные малой площади также находились под бронью.

Продажи за второе полугодие 2011 и 2012 г. в ЖК по ул.Французский б-р 13 а можно увидеть в диаграмме 3.4.

На первых двух этажах здания расположена торгово-офисная недвижимость, с отдельными входными группами с фасада здания. Цена на коммерческую недвижимость колеблется от 1800 до 2500 у.е за кв/м.

Ценовой диапазон для жилой недвижимости находится в пределах 1650-2000 у.е / кв.м, в зависимости от этажа, поднятие цен произошло в июне 2012 г., после возобновления стройки. Прирост цен за период 2011 г - 2012 г составил 22%, что обусловлено устойчивым спросом, как следствием проведенной рекламной кампании. Динамику изменения ценового диапазона за 2011- 2012 г. можно увидеть на на диаграмме 3.5.

В подземной части комплекса расположен паркинг на 38 м/м, цена продажи паркомест колеблется на уровне 32-35 тыс у.е за м/м.

Окончание строительства жилого дома планируется на 3 квартал 2013 г.

---

Последним объектом рассмотрения в настоящем материале станет жилой комплекс по адресу Французский б-р, 22/30

В четвертом квартале 2006 г. строительная компания «Стикон» начала застройку участка 1,86 Га по адресу Французский бульвар, 22/30. Комплекс из четырех домов бизнес-класса расположен недалеко от проспекта Довженко и Французского бульвара. Первая очередь строительства застала период «ажиотажного спроса» на недвижимость. Цена продаж видовых квартир в конце 2006 начале 2007 г достигала рекордных 2700 у.е за кв.м жилья.

В период кризиса (2008-2011), когда было начато строительство второй и третьей очереди цена на них упала до 1250 у.е за кв.м. В третьем квартале 2011 года цены на недвижимость в этом доме снова стали расти.

Динамику изменения ценового диапазона на жилую недвижимость можно проследить в диаграмме 3.6:

Как видно из диаграммы динамика прироста с 2007 по 2008 г составила минус 52% и только в середине 2011 года наблюдалась положительная динамика прироста на уровне 16%.

Распределение поквартирного сегмента также выглядит не совсем обычно: однокомнатные квартиры площадью 85 кв.м, в некоторых случаях без возможности разделения в двухкомнатные. Пентхаусы на верхних этажах по 620 кв.м в двух уровнях не согласуются с устоявшимся потребительским спросом. Распределение поквартирного сегмента можно увидеть в диаграмме 3.7.

Напрашивается вывод, что строительная компания «Стикон», взяв правильное соотношение одно- двухкомнатных квартир по отношению к трех-четырехкомнатным квартирам 70%:30%, допустила серьезный просчет предусмотрев огромные площади квартир, а это полностью нивелирует эффект от такой пропорции распределения.

Несмотря на все преимущества и недостатки комплекса, продажи четвертой секции идут хорошими темпами. Порядка 45% квартир уже продано, из них наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, это можно объяснить хорошей репутацией СК «Стикон» (стройка даже на день не прекращала работу во время кризиса), хорошей рекламой в СМИ и работой со всеми крупными сетевыми агентствами недвижимости на условиях взаимной заинтересованности.

Описанные примеры говорят о состоянии рынка стрящейся «первички», поэтому стоит обратить внимание на то как рынок относится к уже сданным на текущий момент новостроям.

Показательным в этом смысле можно полагать жилой комплекс «Марсель»(ул.Французский б-р, 9) уже упоминавшийся в настоящем обзоре.

---

ЖК «Марсель» представляет собой пятисекционный комплекс переменной этажности – 9-14 этажей. Всего в доме 181 квартира. Дом монолитно-карксный перекрыт газобетоном, толщина стен 40 см.

Дом строился в докризисный период со 2 квартала 2004 г до 2 квартал 2008 г. Квадратуры квартир большие, однокомнатные квартиры с минимальным метражом 62 кв.м., двухкомнатные от 82 кв.м, трехкомнатные от 100 до 150 кв.м, пентхаусы на верхних этажах от 460 кв.м.

Цены продаж строительной компании в 2007 год колебались на уровне от 2200 до 2500 у.е за кв.м жилой недвижимости и от 2500 до 2800 у.е за коммерческие двухуровневые помещения. На данный момент вторичный рынок переполнен множеством квартир в данном жилом комплексе с отделкой и в состоянии от строителей, что говорит о том, что большинство покупателей этого дома хотели инвестировать в строительство со спекулятивной точки зрения. Распределение ценового диапазона на вторичную недвижимость в сданном жилом комплексе «Марсель» можно увидеть на диаграмме 4.1

Темпы прироста ценового диапазона за период 2008-2012 г отслежены в диаграмме 4.2:

Как видно из диаграммы наибольший темп падения цен на вторичную недвижимость в ЖК Марсель был в начале 2011 г, и составил минус 44%, т.е фактически квартиры в комплексе подешевели вдвое.

Из плюсов комплекса можно отметить его месторасположение, из минусов больше количество квартир повышенной метражности, которые на данный момент попросту являются неликвидными на вторичном рынке новостроя.

Рассмотрев все эти примеры можно сделать несколько важных выводов.

Во- первых, несмотря на интенсивную застройку Приморского района, жилье премиум-класса с ценовым диапазоном от 1800 до 2200 у.е за кв.м превалирует над жильем бизнес класса.

Категория жилья премиум-класса пользуется спросом чаще всего у представителей потребительского сегмента с уровнем дохода «выше среднего» и иногда средний. Такое жилье расценивается покупателем как место для семейного время препровождения с оптимальным набором возможностей для отдыха. Функциональное жилье с присущим ему рационализмом и видовыми характеристиками, а также полным набором услуг (охраняемая территория, близость инфраструктуры).

Во- вторых, откровенно непрофессиональный подход к девелопменту жилых комплексов премиум- класса, а это огромные площади квартир, неправильное посегментное распределение на одно-двух –трех-четырехкомнатные квартиры приводит к тому, что эти дома сдаются в эксплуатацию и еще несколько лет стоят пустыми (дом Каркашадзе в переулке Кирпичном, 9, ЖК «Ланжерон» ул. Веры Инберг, 5)

В свою очередь растет востребованность жилья бизнес и эконом класса. Она связана с демографической ситуацией в Украине и миграционными процессами. Зачастую жилье в данном сегменте приобретают для разъезда с повзрослевшими детьми и в связи с переездом на учебу или работу в Одессу. До 70 % жильцов — мигранты из Одесской области, других регионов (статистические данные). Из означенной категории жилья формируется называемый «отселенческий фонд» (расселение жильцов из домов, подлежащих сносу).

В ряду новостроек бизнес класса, жилую недвижимость на стадии начала строительства дома можно купить по цене от 1250 у.е до 1600 у.е. за м2. На стадии сдачи дома в эксплуатацию, цена достигает 1700-1900 у.е. Паркинги в Приморском районе города пользуются отличным спросом, цена на них находится в диапазоне от -20 до 35 тыс за машиноместо.

Третье, из продаж офисной недвижимости в составе жилых комплексов необходимо отметить тот фактор, что спросом пользуются только торгово-офисные помещения, выходящие на фасадные улицы в первых этажах, с отдельными фасадными входами, по площади до 100 кв.м. Достаточно тяжело продаются «дворовые» офисы и расположенные в цокольных этажах.

И последнее, динамика повышения цен в объекте от стадии котлована и до сдачи в эксплуатацию, для жилья бизнес класса, составляет подъем в 35-40%. А сегодня, когда подорожание на рынке практически остановилось, дальнейшая динамика повышения цен на новострои прогнозируется по мере степени готовности объекта и повышения этажности, в среднем 3-5 % за квартал. Такая ситуация, по всей видимости стала уже устоявшимся правилом, из которого следует, что рынок, хотя и с некоторой инертностью, но всё же реагирует на внешние раздражители.

Наверх